地产及物管行业周报：核心城市销售和土拍改善 北京重启土储专项债 深铁再提供万科借款

　　本期投资提示：　　房地产行业数据：楼市销售继续改善，其中二手房好于新房、一二线好于三四线。上周（25/2/15-25/2/21）34 个重点城市新房合计成交211 万平米，环比+25%；其中，一二线环比+28%、三四线环比-3%；2 月一手房月成交同比+13%，较1 月+35pct；其中，一二线同比+22%、三四线同比-34%，分别较1 月+42pct 和+12pct。上周13 个重点城市二手房成交114 万平米，环比+14%；2 月二手房月成交同比+108%，较1 月+93pct。库存方面，上周15 城推盘50 万平米，对应成交推盘比1.67 倍，最近三个月（24 年11 月-25 年1 月）分别为1.26 倍、1.25 倍和1.37 倍。至上周末，15 城可售面积9,103 万平米，环比-0.4%；3 个月移动平均去化月数为18.8 个月，环比+0.7 个月。目前短期库存去化月数已连续3 个月下降，行业新房市场继续去库存。　　主要政策新闻：一线房价环比继续上涨，北京重启土储专项债，优质房企积极拿地。行业政策方面，住建部召开推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会，部署加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给。市场方面，70 个大中城市一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降。因城施策方面，北京发行一批地方政府债券，包括101 亿元一般债券和462.9 亿元专项债券，其中用于土地储备专项债资金117 亿元；宁波发布容积率计算新规，不封闭阳台按水平投影面积1/2 计容；江苏出台15 条生育支持措施，将完善多子女家庭购房支持政策。公积金方面，东莞住房公积金缴存基数下限上调，异地也可转移至东莞；拿地方面，龙湖以总价10.57 亿元、楼面价2.05 万元/平、溢价率16.5%竞得上海奉贤地块，金地、星狮及国贸联合体以总价8.1 亿元、楼面价2.61 万元/平、溢价率13.98%竞得上海松江地块；滨江集团以总价13.81 亿元、楼面价4.30 万元/平、溢价43.69%竞得杭政储地块；华润置地以总价17.08 亿元、楼面价1.77 万元/平、溢价率28.26%竞得成都成华区崔家店板块。　　公司动态跟踪：万科再获深铁借款，绿城发行美元债，滨江竞得杭州主城地块。融资方面，绿城中国发行优先票据1.5 亿美元/8.45%/3 年；万科第一大股东深铁集团拟向万科提供股东借款，借款金额为42 亿元/3 年，初始由万科全资子公司提供担保；未来三个月内，万科需提供不超过60 亿元的资产进行抵押或质押；万科A 下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石、新华人寿、大家人寿共同投资设立万新金石（厦门）住房租赁股权基金，认缴总规模16 亿元。拿地方面，股息派发方面，龙湖集团宣派中期股息为每股0.2386 港元。人事调整方面，新城控股原证代杭磊不再担任公司证券事务代表职务。　　一周板块回顾：上周房地产板块跑输大市，物业管理板块跑赢大市。房地产板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.58%，沪深300 指数上涨1%，相对收益为-2.58%，板块表现弱于大市。个股表现方面，涨跌幅排名前5 位为：首开股份、*ST 中迪、中洲控股、广宇集团、中润资源，涨跌幅排名后5 位为：世荣兆业、奥园美谷、格力地产、莱茵体育、电子城。物业管理板块表现方面，物管板块个股平均上涨1.3%，沪深300 指数上涨1%，相对收益为0.3%，板块表现强于大市。个股表现方面，涨跌幅排名前5 位为：　　首程控股、浦江中国、荣万家、兴业物联、南都物业，涨跌幅排名后5 位为：佳源服务、宝龙商业、建业新生活、宋都服务、世茂服务。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为9.2/8.6 倍；物管24/25PE 均值分别13/11 倍。　　投资分析意见：核心城市销售和土拍改善，北京重启土储专项债，深铁再提供万科借款，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上并将持续发力，同时我们认为近期行业呈现了基本面、政策面和公司面三大利好的共振，房地产及产业链也值得更积极对待。而考虑到行业供给出清接近终章，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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